疫情防控措施下商品房受领不能的若干问题探析

发布时间:2022-04-02

文 | 章祺辉 钱琳佳 汇业律师事务所

摘要

新冠肺炎疫情及疫情防控措施具有不可预见性与不可避免性,符合不可抗力初步构成要件。业主受疫情防控措施影响无法按照商品房买卖合同约定日期验收交接房屋的,可适用不可抗力规则免除受领迟延之风险责任,但前提条件在于必须及时履行通知义务并承担合同履行不能的举证证明责任。业主依不可抗力阻却受领不能之违约性后,开发商与前期物业公司可根据情势变更原则,在公平原则下协商变更前期物业服务合同,重新安排物业服务费用等权利义务事项。

近期以来,全国本土聚集性疫情呈现出点多、面广、频发的特点,各省市相继出现新冠肺炎病毒集中感染情况,严重影响公众生命健康安全。为有效遏制疫情传播,各地均采取一系列有力防控措施。2022年3月27日20时左右,上海市新冠肺炎疫情防控工作领导小组办公室发布消息:为遏制疫情扩散蔓延势头,保障人民群众生命安全和身体健康,尽快实现社会面动态清零,决定在全市范围内开展新一轮切块式、网格化核酸筛查。自3月28日5时起,上海市以黄浦江为界分区分批对浦东地区、浦西地区实施防控管理及核酸筛查。封控区域内,住宅小区实施封闭式管理,所有人员足不出户,人员和车辆只进不出;所有企业实施封闭生产或居家办公;暂停公交、地铁、轮渡、出租汽车、网约车运行,车辆非必要不上路。

一、问题的提出:疫情防控措施下商品房受领不能的风险分配和责任承担

强力防控措施是阻断疫情蔓延传播、保障公民生命健康的有效途径,但其也不可避免地对企业及居民的正常生产生活造成一定影响。疫情防控措施下,以商品房买卖为代表的房地产交易市场亦受严重影响,建设工程施工进度暂缓、开发商房屋交付延期等事项引发了大量的商品房销售合同纠纷案件。以“疫情”、“商品房买卖”、“违约责任”等为关键词在中国裁判文书网、北大法宝、威科先行等案例检索平台进行检索,可以发现新冠肺炎疫情背景下商品房买卖合同违约纠纷案件数量甚众,其中绝大部分案情均为开发商因受疫情影响无法按期交付房屋而被业主起诉要求承担违约责任。围绕开发商延期交付房屋的责任问题已有诸多分析,经过近两年的司法实践与学理探讨,相关案件形成了较为稳定的裁判规则:一般情况下,开发商在新冠肺炎疫情前已构成逾期履行的,应自行承担全部不利后果;开发商因疫情及疫情防控措施而致使工期延误的,则可主张合理顺延履行期限,在该顺延期限内交付房屋不构成违约,而超出合理期限后则需承担相应违约责任。

然而,疫情之下商品房买卖合同违约并不仅限于开发商延误工期情形,硬币总是有两面性,受疫情防控措施影响,业主无法按约验收房屋同样导致商品房交接不能的后果,此时面临违约风险的主体不再是开发商,而系业主。相较于开发商违约责任承担的探讨之广泛,业主因无法及时受领而面临房屋风险责任的情形,目前鲜少有相关研究。但该问题又与广大业主的切身利益息息相关,故此本文重点着眼于业主无法验收交接的商品房受领不能情形进行法律责任的分析探究。

商品房开发建设与买卖交易是关涉多方权利义务的统一整体过程,在不同阶段各有多方主体参与。在房屋建成后的交接验收阶段,除出卖方(开发商)与买受方(业主)之外,商品房之上承载的法律关系主体通常还包括物业服务提供者——前期物业公司。因此,房屋受领不能的影响不仅限于买卖双方,同时也涉及前期物业公司。有鉴于此,本文具体分析的法律要点有二:(一)开发商通知业主交付房屋,而业主因疫情影响未按约定日期办理房屋验收交接手续,是否构成受领迟延?(二)如业主不构成受领迟延,开发商在房屋交付前需向前期物业公司缴纳的前期物业服务费用,应当如何分配承担责任?

二、业主负有按约验收交接房屋之义务,但如能举证证明系因疫情防控措施而无法及时受领,可适用不可抗力规则予以免责

(一)业主应按约验收交接房屋,否则构成受领迟延

民商事交易活动中,双方当事人均应在诚实信用原则下依债行事,债务人应依债给付而债权人应依债受领,依债受领构成债的效力之一。[1]具体到买卖合同法律关系中,买受人有权要求出卖人按照合同约定期限交付标的物,但同时也有义务及时受领给付。买受人因自身原因怠于受领给付的,构成受领迟延。受领迟延,是指债权人对于债务人已经提供的给付,未为受领或未为其他给付完成所必须的协助的事实。[2]债权人受领迟延的,自迟延之日起风险责任转移由其负担。《中华人民共和国民法典》(以下简称“《民法典》”)第六百零五条规定,因买受人的原因致使标的物未按照约定的期限交付的,买受人应当自违反约定时起承担标的物毁损、灭失的风险。在商品房交易活动中,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定,房屋毁损、灭失的风险,在交付使用前由出卖人承担,交付使用后由买受人承担;买受人接到出卖人的书面交房通知,无正当理由拒绝接收的,房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担,但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。据此,业主经开发商书面通知交房后,应当于通知时间前往验收房屋并办理交接手续。如若业主未按约定日期办理,则构成受领迟延,自交房通知确定的交付日起承担房屋风险责任等不利后果。

关于业主及时验收交接房屋的义务,除法律与司法解释规定外,商品房预售合同双方当事人一般也会以协议方式约定业主受领迟延的违约责任。以上海市房屋管理局公布的《上海市商品房预售合同》示范合同[3]为例,文本第15条约定:“该房屋的风险责任自该房屋交付之日起由甲方(开发商)转移给乙方(业主)。如乙方未按约定的日期办理该房屋的验收交接手续,甲方应当发出书面催告书一次。乙方未按催告书规定的日期办理该房屋的验收交接手续的,则自催告书约定的验收交接日之第二日起该房屋的风险责任转移由乙方承担。”示范合同虽约定开发商将给予业主书面催告宽限期,但关于催告后仍不验收交接房屋的责任后果与法定规则别无二致,房屋风险责任均自迟延之日起转移由业主承担。

(二)因疫情防控措施无法受领的,可适用不可抗力免责

然而,受近年来新冠肺炎疫情影响,不仅开发商按期交房的履约能力陷入困境,业主按约验收交接房屋的及时受领义务也面临履行障碍。基于近期本土疫情爆发扩散的严峻形势以及各地政府采取的静态管理式防控措施,即使开发商按照合同约定期限通知交付房屋,业主也极可能受制于封闭管理、居家办公、交通暂停等防控要求,而在客观上无法前往办理房屋验收交接手续。双方商品房买卖合同中的房屋交付事项事实上暂时处于不能履行状态,此时如仍依照正常情形要求业主承担未按约办理房屋验收交接的迟延风险责任,显然有悖于利益平衡与公平原则。因病毒大规模感染蔓延及政府防控政策具有难以预测性及不可避免性,业主或可援引不可抗力规则以免除受领迟延责任。

根据《民法典》第一百八十条规定,不可抗力是不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。“不能预见”是指行为人对客观事件的发生在主观上无法预测;“不能避免且不能克服”是指行为人尽最大努力采取一切可行措施而仍无法避免事件的发生及其造成的后果;“客观情况”是指独立于行为人主观意志之外的事件。[4]不可抗力包括自然现象与社会现象,前者如地震、海啸、台风等自然灾害,后者如战争、罢工、政府行为等社会异常事件。疫情及疫情防控措施可以构成不可抗力已基本成为社会共识,合同当事人对此无法提前预测,且在事件发生时无力避免或克服,符合法律规定的不可抗力要件。早在“非典”引发的合同纠纷案件中,最高人民法院就曾作出判决,认定疫情可以构成不可抗力。[5]2020年新型冠状病毒肺炎疫情爆发后,最高人民法院及时出台了《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见(一)》(以下简称“《新冠肺炎指导意见(一)》”),明确对疫情或者疫情防控措施直接导致合同不能履行的,依法适用不可抗力的规定。随后,各省高级人民法院也相继发布相关意见。上海市高院出台10条意见26条举措,要求对因疫情影响,当事人不能履约或履约对当事人权益造成重大影响的,应依照公平、诚实信用等原则,根据不可抗力或情势变更等相关规定妥善处理;江苏省高院发布《关于为依法防控疫情和促进经济社会发展提供司法服务保障的指导意见》,明确由于疫情影响致使合同当事人根本不能履行而引起的纠纷,适用不可抗力的规定处理。

不可抗力的法律效果在于免除部分或者全部责任,《民法典》第一百八十条及第五百九十条对此予以规定,因不可抗力不能履行民事义务的,不承担民事责任;具体到合同法律关系中,当事人一方因不可抗力不能履行合同的,根据不可抗力的影响,部分或者全部免除责任。在商品房预售合同约定的交付期限届至且开发商按约发出交房通知的背景下,若业主受疫情及防控管理措施限制而在客观上确实无法办理房屋验收交接手续的,则可主张因不可抗力暂时处于不能履行合同状态。不可抗力情形如能得以认定,则业主不构成受领迟延,可免于承担因受领迟延引发的房屋风险转移责任。换言之,此时在业主与开发商的商品房买卖法律关系中,包括物业服务费用在内的房屋风险责任,仍应由开发商进行承担。

(三)不可抗力的认定应严格把握,业主负有通知义务及举证责任

需要注意的是,尽管疫情及疫情防控措施在大部分情况下可被认定为不可抗力,但绝不能简单将二者划上等号,认为但凡涉及疫情必可适用不可抗力规则。司法实践应当严格把握不可抗力的认定,结合具体案情、具体法律关系加以个案因果关系分析评判。《新冠肺炎指导意见(一)》要求人民法院审理涉疫情民事案件,要准确适用不可抗力的具体规定,严格把握适用条件;在适用法律时应当综合考量疫情对不同地区、不同行业、不同案件的影响,准确把握疫情或者疫情防控措施与合同不能履行之间的因果关系和原因力大小。除此之外的多份涉疫民商事案件处理指导文件[6]中,最高人民法院亦反复强调需结合案件具体情况,对不可抗力及情势变更规则严格把握并依法适用。疫情及疫情防控措施属于不能预见、不能避免且不能克服的客观事件,但通过不可抗力制度部分或全部免除受疫情影响一方当事人的责任时,必须综合考虑疫情事件是否确实影响合同目的的实现,以及对合同履行产生了何种程度的阻碍。[7]早在涉及非典疫情的合同纠纷案件中,有法院就指出,非典疫情并不是对所有合同的履行都有影响,如果不影响合同正常履行,非典就不能被视为不可抗力。[8]与非典疫情相同,本次新冠肺炎疫情是否构成不可抗力免责事由,仍需结合案件情况具体讨论合同正常履行可能性并严格把握。

如上所论,业主受疫情影响而未按约验收交接房屋最终是否可适用不可抗力免责规定,根据案件情形不同会产生差异结论。以业主及房屋所在地为划分标准,实践中可能发生的情况大致如下:1.业主与房屋分处不同省市或者同一省市不同县市,因疫情防控政策不得随意跨省或跨县市流动;2.业主与房屋处于同一省市,但房屋所在地处于疫情封控区,人员不得流入;3.业主与房屋处于同一省市,但业主所在地处于疫情封控区,人员不得流出;4.业主与房屋处于同一省市且均非疫情封控区,人员在做好防护措施下仍可流动。以上情形中,前三者显然对业主到场验收并交接房屋产生了实质性阻碍,受领义务暂时处于完全不能履行状态,此时业主未按约受领房屋交付的,可适用不可抗力免责规则。而第四种情况下,因人员流动未受根本限制,疫情并不实际影响合同的正常履行,如业主因自身主观原因怠于验收交接房屋,特别是同类情形下有其他业主顺利受领了房屋,则以疫情为由主张不可抗力要求免除房屋风险责任的,将面临法院不予支持的风险。

为适用不可抗力免责规定,就不可抗力导致合同陷入履行不能的事项,受不可抗力影响一方必须尽到及时通知义务并承担举证责任。《民法典》第五百九十条第一款后半部分规定,因不可抗力不能履行合同的,应当及时通知对方,以减轻可能给对方造成的损失,并应当在合理期限内提供证明。《新冠肺炎指导意见(一)》亦有相同要求,第二条载明当事人主张适用不可抗力全部或者部分免责的,应当就不可抗力直接导致民事义务部分或者全部不能履行的事实承担举证责任;第三条规定因疫情或者疫情防控措施不能履行合同义务,当事人主张其尽到及时通知义务的,应当承担相应举证责任。以上规范意味着受不可抗力事件影响的义务人不得理所当然地享受免责之利益,而必须积极采取补救措施,向对方当事人及时发出通知并承担证明责任。这既是民事活动公平原则、诚实信用原则的落实,也是“谁主张谁举证”之民事诉讼证据规则的体现。通知义务及举证责任是司法实务认定不可抗力免责事由成立与否的关键审查要点。某涉非典疫情的建设工程施工合同纠纷案件中,一方当事人主张非典构成不可抗力,但未能提供有效证据证明在建工程因此必须全面停工、部分停工或不能以正常效率施工,亦未能证明其向对方履行了告知义务,因此法院判决该方当事人承担举证不能的后果。[9]与之相反,在某涉新冠疫情的商品房预售合同纠纷案件中,出卖人提供证据证明其在疫情防控应急响应发生调整后,立即向行政机关提出复工申请,在获得复工批准后按照相关要求向属地街道报送复工人员,并在根据项目实际情况重新确定房屋交付的合理时间后通知了买受人,在验收备案后及时通知买受人预约交房时间、办理交房手续。结合疫情防控措施、复工人员返岗、建筑材料到位等具体情形,法院采信出卖人主张的不可抗力免责事由,认定其逾期交房不构成违约。[10]

结合以上法律规定及司法案例,业主主张不可抗力免责的,同样需要履行通知义务并承担举证责任。在收到交房通知后,如因疫情及疫情防控措施确实无法前往办理房屋验收交接的,业主应当在第一时间内将相关情况向开发商予以书面通知,并可提供政府当时出台的疫情防控政策文件作为履行不能的证明依据。同时,在疫情防控措施解除后,业主应当在合理期间内及时办理验收交接手续,以免承担不必要的受领迟延风险责任。

三、业主适用不可抗力免责后,根据情势变更规则,物业服务费用可由开发商与前期物业公司依公平原则重新协商承担

商品房交易遵照房地产开发与物业管理相分离原则,[11]按照一般商事惯例,开发商在物业销售前会选聘物业服务企业并与之签订前期物业服务合同,由前期物业公司对相关物业进行维护、管理。在房屋交付前,物业服务费用由开发商承担,自交付之日的次月起则由业主承担。例如《上海市住宅物业管理规定》第四十九条就明确:前期物业服务合同生效之日至出售房屋交付之日的当月发生的物业服务费用,由建设单位承担。出售房屋交付之日的次月至前期物业服务合同终止之日的当月发生的物业服务费用,由物业买受人按照房屋销售合同约定的前期物业服务收费标准承担;房屋销售合同未约定的,由建设单位承担。在疫情及相关防控措施构成不可抗力的情况下,若开发商与业主无法完成房屋交付的,在二者法律关系中,自然仍由开发商承担相应物业服务费用。然而,在开发商与前期物业公司的双方法律关系中,开发商是否仍需要按照其与前期物业公司的约定承担全部的物业服务费用,却留有极大的探讨余地。因疫情及疫情防控措施的影响,开发商可根据情势变更规则,与前期物业公司依公平原则重新协商物业管理费用的责任承担问题。

(一)疫情防控措施下的情势变更规则适用

除构成不可抗力之外,疫情及疫情防控措施亦可适用情势变更规则。《民法典》在吸收原《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(二)》第二十六条规定的基础上,于第五百三十三条正式确立了情势变更规则:合同成立后,合同的基础条件发生了当事人在订立合同时无法预见的、不属于商业风险的重大变化,继续履行合同对于当事人一方明显不公平的,受不利影响的当事人可以与对方重新协商;在合理期限内协商不成的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构变更或者解除合同。人民法院或者仲裁机构应当结合案件的实际情况,根据公平原则变更或者解除合同。据此,情势变更的要件可主要归纳如下:(一)合同成立后,合同的基础条件发生重大变化;(二)重大变化在当事人订立合同时无法预见;(三)重大变化不属于商业风险;(四)继续履行合同对于一方当事人明显不公平;(五)情势变更的发生不可归责于当事人。[12]

结合如上规则及要件,疫情防控期间开发商与前期物业公司间的物业服务费用承担事项有可能构成情势变更。前期物业公司受聘于开发商,对商品房及所在小区提供物业管理服务,包括物业共用设施运行维护、物业共用场地卫生清洁、公共绿化养护管理、车辆停放管理、公共秩序维护、社区安全防范等。受疫情防控措施影响,物业日常维修养护陷入暂缓、停滞状态,前期物业公司如未提供完全的物业管理服务,仍要求开发商全额承担物业服务费用,将导致双方的权利义务明显违反公平、等价有偿原则。据此,遭受明显不利益的开发商可主张适用情势变更规则变更合同,调整物业费,以恢复权利义务对等状态。

至于为何在同一疫情防控措施影响下,业主适用不可抗力规则而开发商属于情势变更情形,这涉及到二者的联系与区别。情势变更与不可抗力存在相同之处:均非商业风险,均属于无法预见且不可归责于当事人的事件,对合同履行及责任承担都产生影响并导致相应法律后果。当然,二者同时存在明显差别。从制度价值来看,情势变更旨在调整当事人之间严重失衡的法律关系,维护各方权利义务的公平对等;不可抗力则属于免责事由,意在避免一方当事人承担意外之债。从适用范围来看,情势变更情形下合同仍有继续履行的可能性,但该履行会导致明显不公平现象,双方当事人之间的权利义务出现显著失衡;不可抗力则适用于客观事件致使合同部分或全部不能履行的情况。从法律效果来看,情势变更允许当事人变更或解除合同,但不产生免责效果;而不可抗力以免责为结果,可全部或部分免除一方当事人所需承担的违约或侵权责任。《新冠肺炎指导意见(一)》的处理规则亦反映了如上区别:疫情或者疫情防控措施直接导致合同不能履行的,依法适用不可抗力的规定,根据疫情或者疫情防控措施的影响程度部分或者全部免除责任。疫情或者疫情防控措施仅导致合同履行困难的,当事人可以重新协商;能够继续履行的,人民法院应当切实加强调解工作,积极引导当事人继续履行……继续履行合同对于一方当事人明显不公平,其请求变更合同履行期限、履行方式、价款数额等的,人民法院应当结合案件实际情况决定是否予以支持。就业主与开发商之间,业主验收交接房屋的义务因疫情防控措施而无法履行,应适用不可抗力予以部分或全部免责;而开发商与前期物业公司之间,疫情防控之下物业服务仍可继续履行,但因业主未入住、社区整体封闭等原因,物业服务的内容与质量将减少或下降,如要求开发商继续按正常标准承担物业服务费用,将破坏服务与价款之间的公平等价原则,因此情势变更规则可予以适用。

(二)开发商主张情势变更的,需履行协商前置程序

《民法典》第五百三十三条在确立情势变更制度的基础上,对该制度适用程序进行了规定:一是受不利影响的当事人可以与对方重新协商;二是在合理期限内协商不成的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构变更或者解除合同。就“可以与对方重新协商”的理解,实务中曾产生不同认识,部分观点认为重新协商属于权利,应由当事人自行选择安排,司法机构不应加以过度干涉;部分观点认为重新协商属于义务,未经协商而向人民法院起诉或向仲裁机构申请仲裁的,不应予以受理;最高人民法院研究室则认为,将重新协商定性为不真正义务可能更为妥当,当事人迟延请求协商或者无正当理由拒绝协商的,应当承担由此造成的不利后果。[13]从《民法典》的条文规范来看,当事人在合理期限内协商不成的,可以请求人民法院或仲裁机构变更或解除合同,根据文义解释,双方再协商是请求变更或解除合同的前提条件,经磋商失败才满足变更或解除合同的最后条件。[14]因此,《民法典》第五百三十三条为情势变更确立了“重新协商”的前置程序,受不利影响的一方当事人需要首先与对方协商,双方无法达成一致意见后才向人民法院或仲裁机构请求变更或解除合同。[15]回到疫情及疫情防控措施的背景下,开发商主张适用情势变更规则调减物业服务费用的,应当首先履行前置程序,与前期物业公司进行协商。若合理期限内双方无法就此达成一致意见的,则开发商可向司法机构寻求后续救济手段。

就具体协商事项,开发商与前期物业公司应当在遵循公平原则、诚实信用原则的前提下,根据双方前期物业服务合同中相关条款安排、疫情防控措施下物业服务实际开展情况等具体商讨确定。情势变更规则的最终目的在于促使双方当事人的权利义务回归公平、等价有偿状态,因此公平原则是开发商与前期物业公司协商变更合同过程中的核心指引,双方应充分考虑利益均衡与公平对等。结合开发商可能因业主无法验收交接房屋而需额外承担物业服务费用、而前期物业公司受疫情防控措施影响可能仅提供部分物业管理维护的情形,双方应对物业服务费用的承担进行公平分配,对前期物业服务合同的履行期限、履行次数、履行价款等作出相应变更,以合理调整双方利益关系。

自2020年以来,新冠疫情严重威胁了公共卫生、医药健康,也沉重打击了社会正常生产生活与经济交易秩序,以商品房买卖为代表的合同交易长期处于波动震荡状态,引发了大量的违约纠纷。在此背景下,经济损失已不仅仅是一方当事人需面临的困境,而是合同各方均应携手共济、共同克服的难关。就疫情防控措施下业主、开发商与前期物业公司三方权利义务关系而言,不可抗力的认定及情势变更的适用体现了社会公平诚信、互利共赢的良好法律秩序与经济风貌。所谓“覆巢之下,焉有完卵”,个体一时的经济得失在全社会生命健康危机面前显得无足轻重,由此,不仅仅是商品房买卖交易中,社会各项交易主体均应团结一致,共同进退,在公平原则、诚实信用原则的指引下共克时艰,战胜疫情。

参考文献

[1]参见刘心稳:《债权法总论(第二版)》,中国政法大学出版社2015年版,第155页。

[2]参见韩世远:《论债权迟延》,载《法制与社会发展》1999年第3期,第18页。

[3]参见

http://fgj.sh.gov.cn/sfht1/20200410/1a77a962d62b4fd89abcdbd6b70a23eb.html,2022年3月31日访问。

[4]参见最高人民法院政治部编:《人民法院大讲堂:民法典重点问题解读》,北京:人民法院出版社2021年版,第453页。

[5]参见(2016)最高法民再220号民事判决书。

[6]包括《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见(二)》、《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见(三)》、《最高人民法院关于新冠肺炎疫情防控期间加强和规范在线诉讼工作的通知》等。

[7]同前注4。

[8]参见(2010)汴民终字第1073号民事判决书。

[9]同前注8。

[10]参见(2021)浙02民终4830号。

[11]参见国务院:《物业管理条例》第二十四条。

[12]参见江必新、夏道虎主编:《中华人民共和国民法典重点条文实务详解(上)》,人民法院出版社2020年版,第278页。

[13]参见最高人民法院研究室:《<全国法院贯彻实施民法典工作会议纪要>条文及适用说明》,人民法院出版社2021年版,第48页。

[14]参见朱广新:《情势变更制度的体系性思考》,载《法学杂志》2022年第2期,第9页。

[15]参见江必新主编:《中华人民共和国民法典适用与实务讲座(上)》,人民法院出版社2020年版,第613页。

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