中产家庭的财富规划与选择:房产篇之未成年人共有房产

发布时间:2022-04-18

文 | 王旭律师团队 汇业律师事务所

在众多中产家庭财富形式中,房产无疑是最常见也是价值最高的财产形式,在房价上涨的今天,中产家庭的财富规划很大程度上也是房产的财富规划。相信房子何时买、登记谁名下、出资如何出等生活化的想法早已深入人心,而这,就是财富全面长远的发展计划,也就是财富规划。本系列文章也将从中产家庭最主要的财富形式出发,剖析关于中产家庭财富的多种形态和若干可能。

一、未成人共有房产: 夫妻财产所有制以外的第三种选择

如今在房产证上增加子女名字的情况越来越多,大家出发点各不相同,有些出于节省赠与、继承或者过户的费用考虑;有些认为遭遇破产,孩子名下的房产不会被侵犯;还有为防止婚变带来的财富损失,认为孩子名下的房屋如果离婚,不会作为夫妻共同财产被分割,这样的配置确实有诸多益处,但也能够出现一定的弊端:比如会产生房屋买卖合同纠纷等等。

父母能否出于各种原因将房产登记在未成年子女名下?答案是肯定的。《房屋登记办法》虽已失效,但在其第十四条就曾规定,未成年人的房屋,应当由其监护人代为申请登记。监护人代为申请未成年人房屋登记的,应当提交证明监护人身份的材料;因处分未成年人房屋申请登记的,还应当提供为未成年人利益的书面保证。而现实中,也确实存在大量父母和未成年子女共有房屋的出现,以及未成年子女单独所有的房产。

以上海市为例,子女未成年的情况下,可通过赠予形式变更登记;加名需要房产证、户口本、身份证、出生证明等,在到交易中心办理加名字时,房屋的产权人和加名产权人都要到场。

二、未成年子女名下的财产,是夫妻共同财产还是子女个人财产?

根据《民法典》物权编规定,不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。从这一角度出发,将房产登记在未成年子女名下,未成年子女自然享有该不动产物权。在父母子女间的纠纷、父母与其他房屋买受人之间的纠纷中,通常会认定未成年子女对其名下的房屋享有物权,后文会进行详细阐述。

但在离婚纠纷、父母财产被执行纠纷中,法院对登记在未成年子女名下的物权归属却有着截然不同的观点,基本存在两种声音,一为要看父母的真实意思表示,二为要综合分析房屋的购买时间、产权登记时间、购房款支付和购买后的使用情况等,而在综合前述因素后,往往会认定房屋为父母的家庭共有财产,未成年人不单独享有产权。

那么,在实务中,未成年名下的房产在发生纠纷时,究竟会如何处理?

三、不同情形下的法院倾向性意见

(一)父母双方共同在房屋买卖合同上签字,父母后以出售房屋损害未成年子女利益为由,要求确认买卖合同无效并返还房屋,法院能支持吗?

损害未成年利益需要举证,若无证据,合同有效。

典型案例:合同上有被告袁某一、郭某签名,并有袁某一代袁某签字,袁某一作为袁某的父亲,有权代表未成年子女处分其房产份额,且被告一直表示出售房屋的用途就是为了筹款为被告郭某治病,故本院认为被告出售被告袁某名下的房产并未侵害未成年子女的利益,故动迁房预售预购合同系双方当事人真实意思表示,与法不悖,双方均应遵照履行。

(二)父母夫妻关系存续期间,由父母一方在房屋买卖合同上签字,另一方以出售房屋未经其同意且损害未成年子女利益为由,要求确认买卖合同无效并返还房屋。

法律并未规定未成年人的民事活动必须经由全部法定代理人共同行使或一致同意方才生效,因此合同有效。

典型案例:法院认为,《中华人民共和国民法典》第十九条规定,“八周岁以上的未成年人为限制民事行为能力人,实施民事法律行为由其法定代理人代理或者经其法定代理人同意、追认;但是,可以独立实施纯获利益的民事法律行为或者与其年龄、智力相适应的民事法律行为。”第二十条规定,“不满八周岁的未成年人为无民事行为能力人,由其法定代理人代理实施民事法律行为。”第二十二条规定,“不能完全辨认自己行为的成年人为限制民事行为能力人,实施民事法律行为由其法定代理人代理或者经其法定代理人同意、追认;但是,可以独立实施纯获利益的民事法律行为或者与其智力、精神健康状况相适应的民事法律行为。”本案中,被告季某在出售涉案房屋时年仅十二周岁,属限制民事行为能力人,母亲陆某某作为其法定代理人,以季某名义实施的出售房屋行为,可对被代理人季某发生法律效力。故被告陆某某有权代理被告季某出售涉案房屋。被告季某辩称其父亲不同意出售房屋的意见,本院认为,法律并未规定未成年人的民事活动必须经由全部法定代理人共同行使或一致同意方才生效,故对该辩称意见,本院不予采纳。若被告季某认为被告陆某某的代理行为损害了自己的利益,可另案向被告陆某某主张,不能因此否定被告陆某某代理行为的效力。

(三)父母离婚,由父母一方在房屋买卖合同上签字,另一方以出售房屋未经其同意且损害未成年子女利益为由,要求确认买卖合同无效并返还房屋。

损害未成年利益需要举证,父母离异对合同效力并无决定性的影响,需根据具体情况判定合同是否有效。

典型案例:三被告作为出卖方与原告签订房屋买卖合同时,张某3属无民事行为能力的未成年人,依法应由其法定代理人代理实施民事法律行为。依照法律规定,父母是未成年子女的监护人,无民事行为能力人的监护人是其法定代理人,故无民事行为能力的未成年人应由其父或母代理实施民事法律行为。2019年,刘某与张某某离婚时,协议张某3由张某某抚养。在签订本案房屋买卖合同时,刘某作为张某3的监护人可以代其签约,且根据张某某向张某1出具的《同意出售房屋协议》可知,张某某亦同意出售案涉房屋,只是其与刘某之间对属于张某3应得的房款支配与管理存在争议。故本院认为,涉案房屋买卖合同是合同双方当事人真实意思表示。

典型案例:2016年5月,顾某某、孙某某、顾某1作为出卖方与励某某、周某某签订买卖合同时,顾某1属无民事行为能力的未成年人,依法应由其法定代理人代理实施民事法律行为。依照法律规定,父母是未成年子女的监护人,无民事行为能力人的监护人是其法定代理人,故无民事行为能力的未成年人应由其父或母代理实施民事法律行为。2014年11月,顾某与章某离婚时,协议顾某1由顾某2直接抚养。审理中,顾某作为顾某1的监护人,对涉案房屋买卖合同未持异议,一审法院据此认定涉案房屋买卖合同是合同双方当事人真实意思表示,并无不当。

典型案例:原告为买方,被告为卖方,签约当日,原告支付被告定金5万元。此后,被告才告知原告,被告王某系其与前夫所生,目前随前夫生活,其前夫不同意出售系争房屋。法院最终支持解除合同,未成年人不承担违约责任。

我国《民法典》规定,监护人应当按照最有利于被监护人的原则履行监护职责。监护人除为维护被监护人利益外,不得处分被监护人的财产。鉴于房屋是老百姓最重要的生产生活资料,涉及未成年人的房屋,由监护人共同处分较为符合未成年人的利益,被告秦某签约的行为,不能当然代表被告王某,故被告王某并不受《房屋买卖合同》、《房地产买卖居间协议》的约束,无需承担责任。

现由于被告秦某无法获得王某父亲的授权,导致《房屋买卖合同》、《房地产买卖居间协议》无法履行,原告以诉讼的方式解除上述合同,于法有据,本院予以确认。

(四)执行程序中,未成年子女名下房产有被执行风险

典型案例:在(2020)最高法民申6800号判决中,登记在未成年子女名下的案涉房屋,被用作父母名下公司的经营用房,综合分析案涉房屋的购买时间、产权登记时间、购房款支付和购买后的使用情况等因素,认定案涉房屋应为家庭共有财产,案涉房屋的抵押、租赁均明显超过李某2作为未成年人的日常生活所需,李某2申请再审称其对案涉房屋享有排除强制执行的民事权益,缺乏依据,本院不予支持。

对于想要进行资产隔离的家庭来说,未成年子女名下的房屋有被认定为家庭共有财产的可能,从而面临执行的风险。那对缺乏现金流的父母来说,子女名下的房产却不能随意抵押。最高人民法院在《中华人民共和国民法典婚姻家庭编继承编理解与适用》一书中明确:父母抵押其未成年子女名下房产的行为,原则上应认定为非为其未成年子女利益,属于无权代理,该代理行为无效。由此也认可未成年子女名下房产的物权归属。

所以,想要达到资产隔离的目的,给未成年子女的房屋不要用于生产经营、抵押变现,否则只会将家庭财产变得更加复杂。

四、未成年子女名下的房产风险及应对路径

未成年子女名下的房产,普遍来讲认可其房产份额。因此,夫妻双方若从婚姻风险规避的角度考量,将房产登记在子女名下,确实可以在一定程度避免被一方侵害。父母作为未成年子女的监护人和法定代理人,有权代表未成年子女实施民事法律行为,代理未成年子女签订的房屋买卖合同一般认定为有效合同,但是与此同时也要意识到,未成年子女名下的财产不能随意处分。如果有经营需求或者资金流动需求时,子女名下的房屋可能出现抵押无效的情形等等。与此同时,父母可能失去财产的控制权。若成年子女出售或抵押房产,可能未必符合父母的传承观念,这就将导致财富流失。

作为购房者,若房屋产权人存在未成年人,可能会因合同无效而遭受损失。房价的迅速增长导致房屋在合同签订时和交付时出现较大的价格差,此时,若未成年人父母反悔,经常会通过未成年人来提起诉讼,给购房者带来麻烦。除此之外,未成年子女成年后可能会以自己名义起诉要求认定房屋买卖合同无效。因此,购买未成年人名下房产时,应当综合考虑出卖人和未成年子女的关系、未成年子女的房产情况、出卖房产原因、交易价格、卖方是否存在恶意、涉案房产占有情况等因素来认定合同的效力。同时,为了防止合同被确认无效,签约时应格外注意违约责任,尽量约定对自己有利的违约责任,含未成年人名字的房屋,在签署时最后所有的法定代理人在场,以此降低其交易风险。

法律框架下的财富规划是吾之蜜糖彼之砒霜,对于将房产登记在子女名下而言,也是根据需求来决定是否选择。

附:相关法律法规

1.《民法典》第二十三条 无民事行为能力人、限制民事行为能力人的监护人是其法定代理人。

2.《民法典》第三十五条 监护人应当按照最有利于被监护人的原则履行监护职责。监护人除为维护被监护人利益外,不得处分被监护人的财产。

3.最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定:“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的,人民法院不予支持。”



返回列表