疫情时期的房屋买卖及租赁纠纷要点解读——以北上深等城市为例(上)

发布时间:2022-05-10

文 | 章祺辉 汇业律师事务所 合伙人

新冠肺炎疫情自2019年12月爆发以来已逾三年,进入2022年以来,随着新冠病毒变异植株Omicron的出现与传播,香港、深圳、广州、吉林、上海、北京等地相继爆发严重的病毒集中感染情况,“封闭式管理”“全域静态管理”成为强力防疫措施,其他多个城市为阻断病毒传播亦纷纷采取限制性措施。新冠肺炎疫情及疫情防控措施的常态化对企业生产经营、居民日常生活等各方面产生了巨大影响,导致大量法律冲突与纠纷的显现。房屋买卖及租赁作为遭受疫情冲击的典型市场行业之一,因事关基本民生而成为社会广泛关注的重点法律领域。在同心抗疫、共克时艰的过程中,中央及地方各级政府部门纷纷出台涉新冠肺炎疫情房屋买卖及租赁纠纷法律适用的系列法律法规、司法意见与政策指引,司法裁判规则也随着相关案例的增加而日趋完善并稳定。有鉴于此,本文分成上下篇,将在汇总、梳理相关法律规定、司法案例、政策规定的基础上,对疫情时代的房屋买卖及租赁纠纷进行要点解读,以期为市场各类主体提供参考与借鉴。上篇主要对新冠疫情的法律性质进行分析,并对房屋买卖纠纷进行解读。

一、新冠疫情的法律性质分析

新冠疫情相关的法律定性是涉疫情案件法律适用的首要前提,关系到合同解除、价款支付、违约赔偿等权利义务认定。根据新冠疫情及防疫措施的特点及影响结果,可将其定性为“不可抗力”或“情势变更”。

(一)新冠疫情造成合同无法继续履行的,应当被认定为不可抗力

《中华人民共和国民法典》第一百八十条规定,“不可抗力是不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。”“不能预见”是指行为人对客观事件的发生在主观上无法预测;“不能避免且不能克服”是指行为人尽最大努力采取一切可行措施而仍无法避免事件的发生及其造成的后果;“客观情况”是指独立于行为人主观意志之外的事件。[1]不可抗力包括自然现象与社会现象,前者如地震、海啸、台风等自然灾害,后者如战争、罢工、政府行为等社会异常事件。

疫情及疫情防控措施符合不可抗力的初步构成要件已基本成为社会共识,合同当事人对此无法提前预测,且在事件发生时无力避免或克服,符合法律规定的不可抗力要件。早在“非典”引发的合同纠纷案件中,最高人民法院就曾作出判决,认定疫情可以构成不可抗力。[2]2020年新冠疫情爆发后,最高人民法院及时出台了《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见(一)》(以下简称“《指导意见(一)》”),明确“人民法院审理涉疫情民事案件,要准确适用不可抗力的具体规定”,“疫情或者疫情防控措施直接导致合同不能履行的,依法适用不可抗力的规定,根据疫情或者疫情防控措施的影响程度部分或者全部免除责任”。随后,各省法院也相继发布相关意见,北京市一中院发布《疫情期间房地产纠纷相关法律问题分析及司法应对》(以下简称“《疫情期间房地产纠纷分析》”)指明,“对于疫情发生时合同尚在履行过程中的,本次疫情符合不可抗力之不能预见和不能避免的特征……对于因疫情影响造成合同无法继续履行或对合同履行造成显著障碍的,应当认定为不可抗力”;江苏省高院发布《关于为依法防控疫情和促进经济社会发展提供司法服务保障的指导意见》,明确由于疫情影响致使合同当事人根本不能履行而引起的纠纷,适用不可抗力的规定处理;上海市高院出台10条意见26条举措,要求对因疫情影响,当事人不能履约或履约对当事人权益造成重大影响的,应依照公平、诚实信用等原则,根据不可抗力或情势变更等相关规定妥善处理,因2022年新冠疫情再次席卷而来,上海市高院更新发布《关于涉新冠肺炎疫情案件法律适用问题的系列问答(2022年版)》(以下简称“《疫情案件系列问答》”),表明“不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况,疫情以及疫情防控措施一般属于法律规定的不可抗力”。

不可抗力的法律效果在于免除违约方的部分或者全部责任。《民法典》第一百八十条及第五百九十条对此予以规定,因不可抗力不能履行民事义务的,不承担民事责任;具体到合同法律关系中,当事人一方因不可抗力不能履行合同的,根据不可抗力的影响,部分或者全部免除责任。需要注意的是,不可抗力的认定以合同无法继续履行、合同目的无法实现为必要前提。尽管新冠疫情及防疫措施在大部分情况下可被认定为不可抗力,但绝不能简单将二者划上等号,认为但凡涉及疫情必可适用不可抗力规则。司法实践应当严格把握不可抗力的认定,结合具体案情、具体法律关系加以个案因果关系分析评判。最高院《指导意见(一)》要求人民法院审理涉疫情民事案件,要准确适用不可抗力的具体规定,严格把握适用条件;在适用法律时应当综合考量疫情对不同地区、不同行业、不同案件的影响,准确把握疫情或者疫情防控措施与合同不能履行之间的因果关系和原因力大小。除此之外的多份涉疫情民商事案件处理指导文件中,最高人民法院亦反复强调需要结合案件具体情况,对不可抗力规则严格把握并依法适用。疫情及疫情防控措施属于不能预见、不能避免且不能克服的客观事件,但通过不可抗力制度部分或全部免除受疫情影响一方当事人的责任时,必须综合考虑疫情事件是否确实影响合同目的的实现,以及对合同履行产生了何种程度的阻碍。[3]根据北京市一中院《疫情期间房地产纠纷分析》,对于在具体的房地产类案件中,疫情造成的损害后果是否能够克服,不可一概而论,需要具体地进行考察:对于因疫情影响造成合同无法继续履行或对合同履行造成显著障碍的,应当认定为不可抗力;而疫情未能显著影响合同的正常履行的,则不应当将不可抗力纳入考量范围。

(二)新冠疫情造成合同继续履行明显不公平的,可以援引情势变更规则

除构成不可抗力之外,新冠疫情及防疫措施导致合同继续履行明显不公平的,亦可援引情势变更规则。《民法典》在吸收原《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(二)》第二十六条规定的基础上,于第五百三十三条正式确立了情势变更规则:合同成立后,合同的基础条件发生了当事人在订立合同时无法预见的、不属于商业风险的重大变化,继续履行合同对于当事人一方明显不公平的,受不利影响的当事人可以与对方重新协商;在合理期限内协商不成的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构变更或者解除合同。人民法院或者仲裁机构应当结合案件的实际情况,根据公平原则变更或者解除合同。

据此,情势变更的要件可主要归纳如下:(一)合同成立后,合同的基础条件发生重大变化;(二)重大变化在当事人订立合同时无法预见;(三)重大变化不属于商业风险;(四)继续履行合同对于一方当事人明显不公平;(五)情势变更的发生不可归责于当事人。[4]新冠疫情及防疫措施符合情势变更的初步认定。最高院《指导意见(一)》规定,“疫情或者疫情防控措施仅导致合同履行困难的,当事人可以重新协商;能够继续履行的,人民法院应当切实加强调解工作,积极引导当事人继续履行。当事人以合同履行困难为由请求解除合同的,人民法院不予支持。继续履行合同对于一方当事人明显不公平,其请求变更合同履行期限、履行方式、价款数额等的,人民法院应当结合案件实际情况决定是否予以支持。”广东省高院《关于审理涉新冠肺炎疫情商事案件若干问题的指引》(以下简称“《涉疫商事案件指引》”)也表示,“由于疫情或者防控措施,按原合同继续履行对一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的,当事人请求变更或者解除合同的,应当根据公平原则,依照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(二)》第二十六条等规定处理。对于适用情势变更原则处理的案件,根据《最高人民法院关于正确适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(二)服务党和国家的工作大局的通知》第二条规定的要求,应当报省法院审核。”

与不可抗力不同,情势变更规则的适用前提要求合同仍然具有可履行性,但合同的继续履行将导致双方当事人的权利义务明显违反公平、等价有偿原则。上海市高院《疫情案件系列问答》对此作出非常明确的规定:如果合同虽然仍有可履行性,但是因疫情或者疫情防控措施使得合同的基础条件发生了当事人在订立合同时无法预见、不属于商业风险的重大变化,继续履行合同对一方明显不公平的,则可能构成情势变更。因此,包括房屋买卖及租赁等的涉疫情案件纠纷中,必须严格把握该项前提要件的认定,与不可抗力规则的适用进行明确区分。

除了可履行性之外,情势变更规则的另一要点在于协商前置程序。《民法典》第五百三十三条在确立情势变更制度的基础上,对该制度适用程序进行了规定:一是受不利影响的当事人可以与对方重新协商;二是在合理期限内协商不成的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构变更或者解除合同。就“可以与对方重新协商”的理解,实务中曾产生不同认识,部分观点认为重新协商属于权利,应由当事人自行选择安排,司法机构不应加以过度干涉;部分观点认为重新协商属于义务,未经协商而向人民法院起诉或向仲裁机构申请仲裁的,不应予以受理;最高人民法院研究室则认为,将重新协商定性为不真正义务可能更为妥当,当事人迟延请求协商或者无正当理由拒绝协商的,应当承担由此造成的不利后果。[5]从《民法典》的条文规范来看,当事人在合理期限内协商不成的,可以请求人民法院或仲裁机构变更或解除合同,根据文义解释,双方再协商是请求变更或解除合同的前提条件,经磋商失败才满足变更或解除合同的最后条件。[6]因此,《民法典》第五百三十三条为情势变更确立了“重新协商”的前置程序,受不利影响的一方当事人需要首先与对方协商,双方无法达成一致意见后才向人民法院或仲裁机构请求变更或解除合同。[7]在涉疫情纠纷案件的处理中,一方当事人主张适用情势变更规则要求变更或解除合同的,必须关注协商前置程序的履行。

二、新冠疫情下房屋买卖纠纷要点解读

根据影响结果的不同,新冠疫情及防控措施可以被认定为“不可抗力”或“情势变更”,新冠疫情下房屋买卖纠纷同样适用以上规则。结合各省市法律政策及司法案例,涉疫情的房屋买卖纠纷案件已形成一系列裁判要点,具体可归纳如下:

(一)开发商逾期交付房屋的法律责任承担

新冠疫情及防控措施之下,房屋买卖交易市场遭受严重冲击,建设工程施工进度暂缓致使开发商房屋交付逾期,引发了大量的房屋销售合同纠纷案件。以“疫情”、“房屋买卖”、“违约责任”等为关键词在中国裁判文书网、威科先行、北大法宝等案例检索平台进行检索,可以发现新冠肺炎疫情背景下房屋买卖合同违约纠纷案件数量甚众,其中绝大部分案情均为开发商因受疫情影响无法按期交付房屋而被业主起诉要求承担违约责任。对于开发商延期交付房屋的责任问题,经过近三年的司法实践与学理探讨,实务中已经形成了较为稳定的裁判规则,可供后续案件参考。

1.因疫情导致建设工期延误,开发商可以主张不可抗力,在计算逾期交付违约金时要求扣除或顺延相应天数

由于本土疫情爆发扩散的严峻形势以及各地政府采取的静态管理防控措施,建设工程项目纷纷陷入停滞状态,开发商按期交房的履约能力陷入困境。在新冠疫情及防控措施符合不可抗力初步构成要件的基础上,鉴于开发商依据合同按期交房的履行能力已经面临实质性障碍,其可适用不可抗力规则要求减免责任,免除因疫情影响而迟延交付对应天数的逾期违约金,或者将合同约定的交房日期相应顺延一定期间。例如,在北京泰禾嘉兴房地产开发有限公司与高俊斌房屋买卖合同纠纷案[8]中,开发商主张自2020年1月24日至2020年7月30日,因新冠疫情北京市启动公共卫生事件一级响应,建设工程停工97天,因此交房日期应相应顺延。一审法院认为疫情突发事件并非开发商在签订案涉合同时所能预见,开发商的该项抗辩有事实和法律依据,应予采信。二审北京市一中院确认一审观点,认定开发商交房日期应顺延97天。

不过,为适用不可抗力免责规定,就不可抗力致使房屋按期交付陷入履行不能或面临严重障碍的情况,开发商必须向买受人尽到及时通知义务并承担举证责任。《民法典》第五百九十条第一款后半部分规定,因不可抗力不能履行合同的,应当及时通知对方,以减轻可能给对方造成的损失,并应当在合理期限内提供证明。最高院《指导意见(一)》亦有相同要求,第二条载明当事人主张适用不可抗力全部或者部分免责的,应当就不可抗力直接导致民事义务部分或者全部不能履行的事实承担举证责任;第三条规定因疫情或者疫情防控措施不能履行合同义务,当事人主张其尽到及时通知义务的,应当承担相应举证责任。

以上规范意味着在疫情阻碍正常工程项目建设的情况下,开发商不得理所当然地享受免责之利益,而必须积极采取补救措施,向买受人及时发出通知并承担证明责任。这既是民事活动公平原则、诚实信用原则的落实,也是“谁主张谁举证”之民事诉讼证据规则的体现。通知义务及举证责任是司法实务认定不可抗力免责事由成立与否的关键审查要点。开封市教育建筑工程公司与开封市兴杰房地产开发有限公司建设工程施工合同纠纷案[9]中,一方当事人主张非典构成不可抗力,但未能提供有效证据证明在建工程因此必须全面停工、部分停工或不能以正常效率施工,亦未能证明其向对方履行了告知义务,因此法院判决该方当事人承担举证不能的后果。与之相反,宁波新立房地产开发有限公司与徐倩商品房预售合同纠纷案件[10]中,出卖人提供证据证明其在疫情防控应急响应发生调整后,立即向行政机关提出复工申请,在获得复工批准后按照相关要求向属地街道报送复工人员,并在根据项目实际情况重新确定房屋交付的合理时间后通知了买受人,在验收备案后及时通知买受人预约交房时间、办理交房手续。结合疫情防控措施、复工人员返岗、建筑材料到位等具体情形,法院采信出卖人主张的不可抗力免责事由,认定其逾期交房不构成违约。

2.开发商在新冠疫情前已构成逾期交付的,不得主张不可抗力免责事由,应当按照合同约定承担违约责任

《民法典》第五百九十条规定,“当事人迟延履行后发生不可抗力的,不免除其违约责任。”广东省高院《涉疫商事案件指引》也指出,“当事人主张的不可抗力事由在合同订立前已经发生或者迟延履行后发生,违约方以该事由主张减免责任的,一般不予支持。”因此,在新冠疫情或防控措施作为“不可抗力”的认定中,不可抗力事由与违约事实的时间顺序判断尤为重要,直接影响到违约方能否免责的认定。对于房屋买卖纠纷而言,当开发商逾期交付在先而新冠疫情及对应防控措施发生在后的,开发商无权以疫情为由主张减免责任。以上认定在多项案例中均有体现,在北京昌基鸿业房地产开发有限公司所涉商品房预售纠纷案[11]中,北京市昌平区法院认定疫情引发的公共卫生事件出现在昌基鸿业公司违约情形发生之后,故对其不可抗力的抗辩不予采信,北京市一中院认同该项事实及判定,昌基鸿业公司通知买受人收房时北京市尚未进入疫情管控状态,故应当按照合同载明数额支付延期交房违约金。广州惠州中院案例[12]亦涉及相同判定,新冠肺炎疫情发生在2020年1月份,已超过合同约定的交房日期,该不可抗力事由发生于开发商违约行为之后,开发商以此主张免除逾期交房违约责任的,不具有事实和法律依据。

3.开发商于新冠疫情期间订立房屋买卖合同,应当对疫情因素及交付能力已有充分认识,逾期交付时不得以疫情为由主张抗辩

与新冠疫情发生前开发商已构成逾期交付相对应,开发商在疫情发生之后与买受人订立买卖合同的,同样面临无法适用不可抗力规则而需实际承担违约责任的风险。浙江省高院《关于审理涉新冠肺炎疫情相关商事纠纷的若干问题解答》提出“在本次疫情发生后订立的合同如何处理”的问题并进行解答:对于本次疫情发生后订立的合同,可以推定当事人在缔约时,对疫情这一特定事件及其变化和后果已有预判,故原则上对当事人提出的不可抗力或情势变更主张不予支持。内蒙古高院采取同样的立场,在《关于审理涉新冠肺炎疫情民商事案件相关问题的指引》指出:疫情发生后签订合同产生纠纷的,因合同双方当事人对疫情以及合同履行面临的环境应当能够预见,产生的损失应属于商业风险,主张适用不可抗力条款的,一般应不予以支持。

结合以上法院指引说明,对于疫情发生后签订的合同,疫情因素已经不具有“不可预见性”,合同双方当事人对疫情可能带来的后果应当已经有充分的预见与判断,疫情及防控措施不满足“不可抗力”的认定要件。对于房屋买卖合同而言,开发商与买受人在充分了解疫情复发可能性的基础上就房屋交付期限达成合意并约定违约责任,表明开发商认定自身有足够能力按期交付,此时若因疫情影响而导致逾期交付的,开发商需自担风险。以上思路在实务案例中亦有相应体现,佛山市国丰房地产开发有限公司与曾志鹏等房屋买卖合同纠纷案[13]中,一审法院认为案涉合同于2020年3月24日签订,此时已不属于疫情一级响应期间,国丰公司在签订案涉合同时已可以充分预见新冠肺炎疫情可能给其交付房屋产生的影响,案涉合同约定的交付时间是国丰公司在考虑疫情因素的前提下所确定的交付时间,故对其以2020年年初疫情为由顺延交付期间的抗辩,不予采纳。二审法院同样认定各方签订案涉合同时,国丰公司应该也能够充分衡量和预测疫情可能带来的影响,从而评估能否在约定的交付时间交楼,国丰公司在合同中约定的交付时间系其充分评估后作出的承诺,对其有约束力,故其关于因疫情应顺延交付并扣减顺延交付期间违约金的主张没有事实或法律依据。

(二)买受人迟延付款的法律责任承担

新冠疫情下房屋买卖合同违约并不仅限于开发商延误工期而逾期交付情形,新冠疫情及防疫措施的影响具有广泛性,影响对象具有无差别性,买受人同样可能陷入履行违约状态。鉴于买受人在房屋买卖合同项下的主要义务为支付房屋价款,因此,对于买受人违约的分析主要围绕其迟延付款的角度展开。

1.买受人的付款方式受新冠疫情影响而迟延付款,原则上不得免除违约责任

房屋买卖合同纠纷中,买受人因疫情影响而迟延付款的情形存在多种类型,主要可划分为付款方式受影响以及付款能力受影响。对于前者,原则上不应当免除买受人的迟延付款责任。北京市一中院《疫情期间房地产纠纷分析》对此作出说明解释:随着科技的发展,支付方式日益丰富、便利,付款义务的履行并不需要双方当事人到场,故除非买受人受疫情影响入院治疗,否则即使被隔离,亦不妨碍其付款义务的履行,买受人主张受疫情影响要求免除迟延付款责任的,不应当予以支持。很明显,即使新冠疫情严重、防疫措施严密,买受人可能无法亲自前往银行取款或转账,但付款方式早已不限于银行柜台交易,网上银行支付、支付宝转账等方式足以替代面对面交易,甚至已经成为当前社会支付款项的主流手段。新冠疫情对付款方式的影响远远未达到“不能克服”的程度,不构成买受人支付房屋价款的实质性障碍,故买受人以此为由要求免除迟延付款责任的,原则上不予以支持。上海市高院《疫情案件系列问答》也指出,对于金钱给付义务,基于疫情或者疫情防控措施通常不会影响金钱债务的履行,一般不能以不可抗力主张减轻或免除责任。

当然,买受人因付款方式受影响而迟延付款的情形并非完全丧失不可抗力免责事由的适用空间,特殊情况下仍可以新冠疫情为由主张抗辩。根据北京市一中院《疫情期间房地产纠纷分析》、上海市高院《疫情案件系列问答》等的解释说明,可援引不可抗力规则的例外情形包括:买受人与开发商在合同中特别约定当面交接的付款方式;因疫情防控滞留且不具备支付条件;因罹患新冠病情严重而无法支付;因在线转账限额无法按时支付等。总体而言,法院在案件裁判过程中,应当具体情况具体分析,在严格把握不可抗力免责事由认定要件的基础上进行公平裁决。

2.买受人的付款能力受新冠疫情影响而迟延付款,一般也不得免除违约责任

除了付款方式之外,买受人付款能力亦可能受疫情影响而导致迟延付款,但这一般也不应当作为免责事由。北京市一中院《疫情期间房地产纠纷分析》提出了三项主要理由,可简要归纳如下:第一,买受人经济能力与迟延付款之间无直接因果关系。买受人因疫情而削弱或丧失付款能力的情况复杂,可能由于疫情之下银行放款迟延、经营不善收入不足或买受人的债务人迟延履行等,以上情形均可能影响买受人的经济能力,但与其迟延付款之间并不存在直接的因果关系。第二,付款为买受人的主要合同义务。买受人在订立房屋买卖合同前,应当已经对自身的经济能力与财产状况进行充分评估衡量,当原定款项来源受阻时,有义务提前通过其他方式筹备款项。第三,出卖人承担买受人付款能力不足的风险有失公平。买受人的支付能力受多种因素影响,出卖人在签订合同时没有义务也没有能力考察买受人的支付能力及款项来源。总结而言,金钱债务的迟延履行一般不得因不可抗力而免除责任,买受人的经济能力系其自身应解决事项,在付款能力受疫情影响时,应当通过多种方式筹集款项。除开发商同意外,要求开发商承担相应经济风险有失公允。

(三)无法办理网签、贷款、过户等手续的法律责任承担

房屋买卖合同中,除了开发商的按期交付义务、买受人的价款支付义务之外,双方当事人同时还承担办理网签、贷款、过户手续等义务。受新冠疫情及防疫措施影响,开发商或买受人均可能因无法及时办理相关手续而出现违约情形,此时的责任承担与免责适用亦需要加以明确。

1.受新冠疫情影响客观上无法办理网签、贷款、过户等手续,一方可依据不可抗力主张免责

为保证不动产交易的稳定性、安全性、有效性,房屋买卖过程中涉及多道程序性办理事项。举例而言,根据《城市房地产开发经营管理条例》第二十六条规定,房地产开发企业应当自商品房预售合同签订之日起30日内,到商品房所在地的县级以上人民政府房地产开发主管部门和负责土地管理工作的部门备案。就购房贷款而言,买受人应当向房地产公司按揭部办理申请,并带齐相关资料前往银行填写贷款申请表以供银行审核,在与银行签订贷款合同后,买受人还需根据《中华人民共和国城市房地产管理法》(以下简称“《城市房地产管理法》”)第六十二条规定,向县级以上地方人民政府规定的部门办理抵押登记,以证明银行对房屋享有的抵押权。此外,我国实行房屋所有权登记发证制度,依《城市房地产管理法》第六十一条,房地产转让或者变更时,应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记,并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记。受新冠疫情影响,在全域静态管理式防疫措施之下,因道路交通停运、房产部门暂停办公等原因,以上程序性手续难以正常办理,由此将导致一方当事人陷入违约状态。鉴于程序办理系因疫情而事实上暂时处于不能履行状态,此时如要求一方当事人承担未按期办理相关手续的迟延履行责任,显然违背利益平衡原则。故此,不能履行一方可援引不可抗力规则以免除责任。

当然需要注意的是,司法实践必须要严格区分履行不能的主客观原因状况,当事人仅在客观上无法到场办理手续的情况下,才可主张免除违约责任。所谓“客观”,反映在实践中应当是被要求隔离,或处于疫情封控区而被禁止人员流动等情形,此时疫情才导致相关手续办理处于暂时完全不能履行状态,也才可适用不可抗力免除迟延履行违约责任。如一方当事人在做好防护措施下仍可流动,仅因担心病毒感染可能性而拒绝到场办理网签、贷款、过户等手续,则属于因自身主观原因怠于履行合同义务,不得援引不可抗力要求免责。

2.疫情影响因素消除后,当事人客观上能够办理相关手续而未在合理期间内办理的,仍应承担违约责任

新冠疫情及防疫措施虽然会对网签、贷款、过户等房屋买卖手续造成一定阻碍,但该种阻碍往往具有暂时性,而非永久性的履行障碍。在疫情影响因素消除后的合理期间内,随着社区封控的解除、交通运输的恢复、房产部门的运行,办理手续的客观条件将得以恢复,此时双方当事人仍负有继续履行合同的义务。北京市一中院《疫情期间房地产纠纷分析》对此采取相同观点,认为疫情影响消除后,如当事人拒绝继续履行的,应当依据合同约定及法律规定承担违约责任。在中山华信置业房产开发有限公司与何美娟商品房预售合同纠纷案[14]中,被告何美娟辩称其不构成违约的理由包括“疫情援引导致其无法按照合同约定的时间即2020年5月25日前往中山市办理按揭贷款”。对此,中山市一中院认为,“即使存在疫情因素以及合同约定办理按揭贷款时间不合理的情形,何美娟在2020年5月15日签订买卖合同之后至今长达一年多时间仍未办理按揭贷款,逾期时间远远超过疫情限制涉港人员通往内地的期限”,故其抗辩意见缺乏依据,不予支持。由此可见,疫情影响之下,虽然当事人可以援引不可抗力规则要求免责,但其并不享有永久性的免责抗辩事由,而仍应当在合理期间内及时办理相关手续,积极履行自身义务,否则需自行承担相应违约后果。

参考资料

[1] 参见最高人民法院政治部编:《人民法院大讲堂:民法典重点问题解读》,北京:人民法院出版社2021年版,第453页。

[2] 参见最高人民法院(2016)最高法民再220号。

[3] 参见最高人民法院政治部编:《人民法院大讲堂:民法典重点问题解读》,北京:人民法院出版社2021年版,第453页。

[4] 参见江必新、夏道虎主编:《中华人民共和国民法典重点条文实务详解(上)》,人民法院出版社2020年版,第278页。

[5] 参见最高人民法院研究室:《<全国法院贯彻实施民法典工作会议纪要>条文及适用说明》,人民法院出版社2021年版,第48页。

[6] 参见朱广新:《情势变更制度的体系性思考》,载《法学杂志》2022年第2期,第9页。

[7] 参见江必新主编:《中华人民共和国民法典适用与实务讲座(上)》,人民法院出版社2020年版,第613页。

[8] 北京市第一中级人民法院(2022)京01民终2538号。

[9] 开封市中级人民法院(2010)汴民终字第1073号。

[10] 宁波市中级人民法院(2021)浙02民终4830号。

[11] 北京市第一中级人民法院(2021)京01民终7185号。

[12] 广东省惠州市中级人民法院(2021)粤13民终4938号。

[13] 广东省佛山市中级人民法院(2021)粤06民终18588号。

[14] 广东省中山市第一人民法院(2021)粤2071民初29632号。

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