汇业评论

文 | 王松明破产团队 汇业律师事务所

一、引言

在现代市场经济体系中，租赁关系作为一种重要的商业合作模式，广泛存在于各类经济活动之中。出租人通过提供租赁物获取租金收益，承租人则通过支付租金获得租赁物的使用权，这种互利共赢的合作模式在促进资源优化配置、推动经济发展方面发挥着重要作用。然而，当出租人陷入破产困境时，原本稳定的租赁关系便面临着诸多复杂的法律问题与利益冲突，其中租赁费用（包括租赁保证金、预付租金及装饰装修残值等）的债权性质认定问题尤为关键。

本文将从租赁费用的基本概念与法律属性出发，紧密结合现行企业破产法及相关司法解释的具体规定，对租赁保证金、预付房租及装饰装修残值在出租人破产程序中的性质进行分析，探讨其合理认定标准与处理原则。

二、出租人破产时管理人的选择权及承租人的不安抗辩权

在讨论出租人破产时租赁费用的债权性质之前，需要先讨论租赁合同的状态。

《企业破产法》第十八条规定，“人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。管理人决定继续履行合同的，对方当事人应当履行；但是，对方当事人有权要求管理人提供担保。管理人不提供担保的，视为解除合同。”

根据上述规定，自破产申请受理之日起两个月内，管理人应通知对方当事人是否继续履行合同，若管理人未通知或对方当事人发出催告，管理人自收到催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。这一规定旨在督促管理人及时作出决定，避免因管理人的拖延使合同处于不确定状态，损害对方当事人的利益。当出现“视为解除合同”的情形时，管理人丧失了要求对方继续履行合同的选择权，但并不意味着合同自动解除，合同是否解除还需根据具体情况进行判断。例如，在“欧阳后进等与水城县都格河边煤矿普通破产债权确认纠纷”[1]一案中，管理人未在规定期限内通知承租人解除合同，承租人亦未催告，而是继续履行合同并被管理人接受，最高人民法院据此认为该合同因默示继续生效。

实践中，管理人可能综合考虑合同的性质和内容，如合同是否涉及出租人的核心业务或重要资产；合同的履行成本与收益，评估继续履行合同是否会给出租人带来经济上的效益；合同对方当事人的履行能力和意愿；以及合同履行对出租人破产程序的影响等，而选择继续履行合同或者解除合同。管理人也可能在区分商业地产和住宅的基础上作出不同的选择，如对于商业地产上存在的租赁合同，管理人可能基于债务人财产最大化的原则，选择继续履行合同并收取租金使得出租人财产增值；对于住宅上的租赁合同，管理人则可能为了更方便处置租赁物，而选择解除租赁合同及时回收租赁物。

管理人享有合同选择权，相对应的承租人亦可行使不安抗辩权。在出租人进入破产程序的情况下，其财产状况及经营状况往往已经恶化，是否具备继续履行能力存疑。为了平衡出租人与承租人的合法权益，当管理人决定继续履行合同时，承租人有权要求管理人提供担保，若管理人不提供担保，则视为解除合同。

不论是管理人选择行使合同解除权，还是承租人基于不安抗辩权解除合同，均将涉及合同解除后的债权债务处理。租赁保证金（押金）、预付租金及装饰装修残值是租赁合同解除下常见的债权类型，在出租人破产且租赁合同解除时，该债权需如何进行认定，下面将逐一进行分析。

三、租赁保证金（押金）的债权性质认定

1.保证金的“特定化”

与一般动产不同，金钱作为特殊的动产，遵循“占有即所有”的原则，且因其高度的流通性，极易与其他金钱财产发生混同。以金钱作为特殊动产提供担保时，如果能够以封金的方式予以特定化，则可以适用动产质押的规则。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》第七十条第一款的规定，“债务人或者第三人为担保债务的履行，设立专门的保证金账户并由债权人实际控制，或者将其资金存入债权人设立的保证金账户，债权人主张就账户内的款项优先受偿的，人民法院应予支持。当事人以保证金账户内的款项浮动为由，主张实际控制该账户的债权人对账户内的款项不享有优先受偿权的，人民法院不予支持。”保证金的特定化，是指通过特定的方式将保证金从债权人的其他财产中分离出来，使其成为一种独立的、具有特定用途的资金。在租赁合同项下，出租人可以设立一个专门的保证金账户，将承租人支付的保证金存入该账户，并对该账户进行封户管理，同时由出租人实际控制。这种特定化处理不仅使保证金在形式上与出租人的其他资金区分，而且在法律上也具有独立性，不属于出租人的财产。

2.已被特定化的保证金

在房屋租赁合同中，如保证金已特定化，则保证金系以金钱的形式作为担保物来担保债务的履行，其所有权仍归属于承租人。

在出租人进入破产程序且租赁合同解除时，特定化的保证金因其所有权仍属于承租人，承租人可根据《企业破产法》第三十八条[2]之规定行使取回权。在“大连信开数码有限公司、孙某某取回权纠纷”[3]一案中，法院认为，“......该账户的银行流水亦能证明没有发生足以影响特定化的资金流动，故原审法院根据本案的具体情况认定被申请人误汇入再审申请人账户的200万元款项已特定化、并进而判决被申请人享有取回权并无不当。”

3.未被特定化的保证金

对于未被特定化的保证金，按照“占有即所有”的原则，其实际上已经与出租人的其他财产混同，此时承租人的请求权基础为债权。但是，未被特定化的保证金属于共益债务还是普通债权，实践中法院存在不同观点：

1. 有观点认为，未被特定化的保证金应认定为普通债权。持此观点的法院主要理由为，《企业破产法》第四十二条规定，“人民法院受理破产申请后发生的下列债务，为共益债务：...”。据此，共益债务应当产生于法院受理破产申请之后，而保证金之债产生于破产程序之前。即使保证金退还的时间点可能在破产受理之后，但这并不也不应影响债权性质的认定，否则会造成实践中仅间隔一天到期的履约保证金存在不同的处理方式，不符合公平原则。

例如，在“江苏皇仕堡健身管理有限公司与泰州德通电气有限公司破产债权确认纠纷”[4]一案中，原、被告双方于2018年8月16日签订《接待中心租赁合同》及《员工宿舍租赁合同》，租期自2018年8月20日至2023年8月19日。2018年8月22日，原告根据合同约定向被告缴纳租赁押金共计12万元。2019年10月18日泰州市中级人民法院裁定受理德通公司破产清算一案，原告向破产管理人申报债权，最终管理人复核确认债权：接待中心押金10万元；员工宿舍押金2万元；应减免2020年2-4月份疫情期间接待中心、员工宿舍租金9.5万元；应退2020年6-8月份接待中心、员工宿舍租金10.5万元；装修损失35.04万。原告不服起诉要求依法确认原告申报的押金12万元为被告破产一案的共益债务，并在破产财产中优先清偿。对此，法院认为，“共益债务必须发生在人民法院受理破产申请之后，债务人在破产程序开始之前已产生的债务属于破产债务而非共益债务。本案原告支付的押金发生于破产程序之前，故原告认为其属于共益债务于法无据，不予支持。”

2. 亦有观点认为，未被特定化的保证金可以被认定为共益债务。该观点认为，从性质上看履约保证金与租金的预付属性具有一致性，因此履约保证金的处理方式可以参考预付租金的处理方式。具体而言，若出租人破产受理后，租赁合同解除，则履约保证金与预付租金均属于不当得利，符合《企业破产法》第四十二条第三款关于共益债务的规定。例如，在“陆某某与意帝皮毛科技(上海)股份有限公司破产债权确认纠纷”[5]一案中，陆某某、意帝公司于2018年3月21日签订租赁合同，约定自2018年4月1日至2023年6月30日止，陆某某租赁意帝公司位于上海市青浦区新水路某某号厂区内781平方米的办公用房作为日常办公使用。原告支付租金、管理费至2019年7月，并支付保证金28500元。2018年11月28日意帝公司被裁定破产。管理人将陆某某的保证金、管理费等确认为普通债权。陆某某不服，诉至法院要求确认上述费用为共益债务。法院认为，“对于继续性合同，如本案之租赁合同，合同解除后破产企业继续占有相对人的保证金属于不当得利，且该不当得利之债发生于合同解除之日即受理破产申请之后，应当认定为共益债务，最高法在(2016)最高法民他93号答复函《关于破产企业签订的未履行完毕的租赁合同纠纷法律适用问题的请示》中明确预付租金属于不当得利，应作为共益债务，由破产企业财产中随时返还，本院认为，租赁合同设立时的保证金应比照适用，故本案原告主张确认其基于租赁合同支付被告的保证金28,500元应认定为共益债务，本院依法予以支持。”

四、预付租金的债权性质认定

普遍情况下，房屋租金采用预付形式，即承租人通常需要预先向出租人支付一定期限的租金，可能按月、季或年支付。若租赁合同因管理人的选择、管理人不能应承租人要求提供担保或双方合意而解除，则预付租金通常被认定为共益债务。

2021年《最高人民法院第二巡回法庭法官会议纪要》（第二辑）明确：“合同解除对尚未履行部分的效力是解除面向未来产生的影响，表现为解除使当事人从尚未履行的合同义务中解放出来，尚未履行的合同义务得以免除和消灭。这是合同解除最重要的法律后果和制度价值之一。房屋租赁合同中，出租人将房屋交付承租人使用收益是其主给付义务，承租人支付的租金并非房屋价值的对价，而是取得房屋使用权的对价。在出租人破产而房屋租赁合同租期尚未届满的情况下、管理人选择解除合同并通知承租人之后，出租人继续提供房屋供承租人使用收益的合同义务以及承租人支付相应租金的合同义务均归于消灭。既然合同解除后出租人不再负有为承租人提供房屋供其使用的合同义务，则其当然可以基于房屋所有权人的身份主张承租人返还房屋。承租人预付的租金是其为履行将来居住使用房屋的合同权利而预先支付的价款，但在管理人行使选择权而解除租赁合同的情况下，承租人继续支付租金的合同义务已经消灭，承租人当然有权要求返还。从出租人角度看，其收回房屋后再占有承租人预付的租金则无法律上的根据，构成不当得利，因而承租人有权基于不当得利之债而要求出租人返还。由于出租人的该项不当得利债务发生于人民法院在受理破产申请之后，根据《企业破产法》第42条的规定，该债务的性质应属于共益债务，承租人有权要求从作为出租人的破产债务人财产中随时优先清偿”[6]。

在“王某、沈阳佳建置业开发有限公司破产债权确认纠纷”[7]一案中，佳建公司与王某签订两份《商铺经营使用权转让合同》，约定将位于沈阳市沈河区中街路48号中街九龙广场部分商铺的经营使用权转让给王某，期限从2013年10月1日至2043年12月15日。王某已付清全部转让价款，后法院受理佳建公司的破产重整申请。在债权申报期间，王某向管理人申报债权，但未获确认。后王某起诉，要求确认其支付款项为共益债务，优先受偿。对此，最高人民法院认为，“案涉合同性质为租赁合同，且已因双方合意解除。在此情况下，签订《商铺经营使用权转让合同》时王某预付了30年的经营使用权转让金，而实际仅使用5年，合同解除后，案涉商铺的使用权返还给佳建公司，王某给付的剩余25年经营使用权转让金不能实现给付目的，佳建公司继续占有，构成不当得利。《中华人民共和国企业破产法》第四十二条第一款第三项规定，在人民法院受理破产申请后，因债务人不当得利所产生的债务为共益债务。本案案涉《商铺经营使用权转让合同》解除后，佳建公司需返还王某的剩余25年经营使用权转让金430,637元应认定为共益债务。”

五、装饰装修残值的债权性质认定

在出租人破产且租赁合同解除的情况下，承租人可能将装饰装修残值随其他可主张的债权一并予以申报。对于装饰装修残值，在租赁合同纠纷中，一般需要通过鉴定或评估的方式确定，而对于出租人破产时承租人申报的装饰装修残值，管理人往往很难直接认定金额，此时管理人可能选择不予认可该装饰装修残值。在“某某公司1与某某公司2等其他与破产有关的纠纷”[8]一案中，法院认为，“在本院释明后，某某公司1亦表示不对装饰装修残值进行审计或鉴定，故对于某某公司1主张确认的装饰装修残值损失债权，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。”

如能通过鉴定等方式确定装饰装修残值，则该债权的属性为何？对租赁物的装饰装修往往有利于提升租赁物的价值，且装饰装修部分已对租赁物形成添附，当租赁合同解除后，出租人继续占有该部分装修利益无合法依据，构成不当得利，从而符合共益债务的认定。如在“林某与某某公司普通破产债权确认纠纷”[9]一案中，法院认为，“关于装修附合部分的残值债权。此部分债权是否应认定为共益债务，本院认为，是否享有优先受偿权争议的焦点在于对出租人破产导致房屋租赁合同解除的情况下房屋装修装饰物残值的性质认定，如认为相关装饰装修物残值是承租人即原告基于房屋租赁合同约定的预期的房屋使用权所作的配套投入，在合同解除后管理人赎回装饰装修物所有权而未支付对方的补偿款应属于获得不当得利，由此产生的债权属于被告的共益债务；或者认同装饰装修物附合部分的残值被纳入破产财产价值即厂房评估拍卖价值中，使得破产程序中厂房拍卖时，对于厂房上的附合装饰装修物价值有所体现并增加破产财产价值，这一增值的补偿款未支付原告即属于被告不当得利，这将有利于全体债权人的共同利益，则应认定其为被告共益债务。从公平的角度，承租人的装饰装修确实使得破产财产增值而形成不当得利，对于承租人因提前解除合同申报的装修附合部分的残值债权应当认定为被告的共益债务。”

六、结语

在破产程序中，租赁保证金、预付租金及装饰装修残值的处理不仅涉及对租赁合同处理的相关法律规定，还受到破产法特殊规定的深刻影响。准确界定租赁费用的性质对于平衡各方利益至关重要。承租人的合法权益需要得到保护，以维护市场交易的稳定性和可预期性；同时，出租人的破产程序也需要依法推进，以实现债务人财产的公平分配。

对于已被特定化的租赁保证金，承租人可依法行使取回权。对于未被特定化的租赁保证金，在管理人选择解除租赁合同或承租人因行使不安抗辩权解除合同时，租赁保证金的债权性质认定存在争议。预付租金及装饰装修残值则因合同解除时属于不当得利而可能被认定为共益债务。

脚注

[1] 最高人民法院：（2022）最高法民再55号

[2] 《企业破产法》第三十八条规定：“人民法院受理破产申请后，债务人占有的不属于债务人的财产，该财产的权利人可以通过管理人取回。但是，本法另有规定的除外。”

[3] 辽宁省高级人民法院：(2020)辽民申371号

[4] 泰州市海陵区人民法院：(2020)苏1202民初4743号

[5] 上海市青浦区人民法院：（2020）沪0118民初20732号

[6] 《最高人民法院第二巡回法庭法官会议纪要》（第二辑）

[7] 最高人民法院：(2021)最高法民再194号

[8] 上海铁路运输法院：(2023)沪7101民初1694号

[9] 上海市青浦区人民法院：(2023)沪0118民初21268号