汇业评论

文 | 李翠影 汇业律师事务所 律师

导语

当开发商被执行、其名下不动产作为执行标的物时，未办理产权登记的小业主才发现“我住的房子不是我的”。为了维护自身权益、避免房屋被拍卖，小业主往往需要对执行标的物进行确权以排除执行（若因共有部分引发权属争议，业委会在经过业主大会授权后可以代表全体业主起诉）。那么，在执行法院与不动产所在地法院不同一时，小业主应当直接向不动产所在地法院提起确权之诉，还是向执行法院提出执行异议、执行异议之诉呢？本文拟分析该类权属争议引发的管辖问题。

一、争议各方关系

二、专属管辖与执行管辖的冲突与适用

（一）不动产专属管辖规则及适用

《民事诉讼法》第三十四条：“因不动产纠纷提起的诉讼，由不动产所在地人民法院管辖”。

《民诉法解释》第二十八条第一款：“民事诉讼法第三十四条第一项规定的不动产纠纷是指因不动产的权利确认、分割、相邻关系等引起的物权纠纷。”

据此，在不考虑执行法院的情况下，小业主应当依据专属管辖规则，向不动产所在地法院提起确权诉讼。

《民诉法解释》第二十八条第三款：“不动产已登记的，以不动产登记簿记载的所在地为不动产所在地；不动产未登记的，以不动产实际所在地为不动产所在地。”

据此，案涉不动产已登记在开发商名下的，小业主应当向登记时所载明的不动产所在地法院起诉。

（二）执行标的异议及执行异议之诉的管辖规则及程序

（1）执行标的异议是执行异议之诉的前置程序

《民事诉讼法》第二百三十八条：“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。”

《民诉法解释》第三百零二条规定：“根据民事诉讼法第二百三十四条规定，案外人、当事人对执行异议裁定不服，自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起执行异议之诉的，由执行法院管辖。”（注：此处指2021年版民事诉讼法的第二百三十四条，对应2023年版民事诉讼法第二百三十八条。）

可见，案外人提起执行标的异议是执行异议之诉的前置程序。

（2）执行异议之诉的适用

执行异议之诉是由执行法院对被执行人的某些财产采取强制执行措施而引发的执行程序衍生诉讼，诉讼客体系案外人对执行标的是否享有足以排除强制执行的实体性民事权益。即，执行异议之诉系与执行标的物的实体权益相关，并不涉及原判决、原裁定，如果案外人对原判决、原裁定有异议，应当根据《民事诉讼法》第二百三十八条规定通过审判监督程序、而非执行异议程序主张权利。对于小业主来说，其作为执行案件的案外人，要求确权的标的物与原判决、原裁定无关，可以通过执行异议之诉的程序救济权利。

（3）提起执行异议之诉的程序

《民事诉讼法》第二百三十八条明确了执行异议和执行异议之诉的程序，我们结合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第六条第二款、《民诉法解释》第三百零三条第一款第一、三项规定将执行异议之诉的程序总结如下：

（案外人执行异议之诉流程图）

需要注意的是，若案外人提起的执行异议被支持、而申请执行人仍有异议的，可以另行提起申请人执行异议之诉。但根据《民诉法解释》第三百零七条规定，被执行人不可以依据人民法院中止执行的裁定提出执行异议之诉，只能另行起诉。这是因为执行程序系由申请执行人启动，而对执行标的的执行异议系由案外人提出，故是否应予强制执行特定标的的争议仅存在于申请执行人和案外人之间，与被执行人利益并无直接利害关系。也就是说：如果执行异议裁定驳回案外人的执行异议，则执行程序依法继续进行，被执行人的利益现状并未因执行异议裁定的内容发生变动；如果执行异议裁定支持案外人的执行异议，中止执行，则该裁定内容亦无损于被执行人利益。(2020)最高法民申1446号民事裁定书亦持上述观点。

（4）不动产确权与执行异议之诉管辖规则的适用

《民诉法解释》第三百零二条规定：“根据民事诉讼法第二百三十四条规定，案外人、当事人对执行异议裁定不服，自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起执行异议之诉的，由执行法院管辖。”（注：此处指2021年版民事诉讼法的第二百三十四条，对应2023年版民事诉讼法第二百三十八条。）据此，执行异议之诉由执行法院管辖。那么，小业主既需要中止对涉案不动产的执行，又需要对该不动产进行确权，到底应当向不动产所在地法院起诉，还是向执行法院提起执行异议、执行异议之诉呢？

《最高人民法院关于人民法院立案、审判与执行工作协调运行的意见》(法发〔2018〕9号)第8条：“需要确权的财产已经被人民法院查封、扣押、冻结的，应当裁定驳回起诉，并告知当事人可以依照民事诉讼法第二百二十七条的规定主张权利。”（注：此处指2017年版民事诉讼法的第二百二十七条，对应2023年版民事诉讼法第二百三十八条。）

据此，小业主应当向执行法院提起执行异议，当执行异议被驳回后再向执行法院提起执行异议之诉。

（5）执行异议之诉确定的内容

《民诉法解释》第三百一十条第二款：“案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。”

据此，执行异议之诉中可以合并确权之诉一并裁判。那么案外人向执行法院提出执行异议之诉时，可以尝试将诉讼请求列为：1）中止执行该执行标的物；2）确认原告为该执行标的物的所有权人。

三、小业主错误选择管辖法院的后果

如上所述，从现行规定可以看出，小业主应当向执行法院提出执行异议，进而视情形提起执行异议之诉。但实践中，有些小业主会考虑诉讼成本等因素向不动产所在地法院提起确权之诉，这时会有怎样的后果呢？

（一）不动产所在地法院会驳回起诉、或中止审理、或撤销文书、或撤销案件

根据《最高人民法院关于执行权合理配置和科学运行的若干意见》第26条之规定：“审判机构在审理确权诉讼时，应当查询所要确权的财产权属状况……”受诉人民法院负有查询确权案件不动产权属状况的职责。实践中，人民法院会根据其发现的需确权不动产查封情况及审理进度做出相应的处理。

1. 立案后、审理前发现需确权的不动产已被人民法院查封，应当裁定驳回起诉，并告知当事人通过执行异议程序主张权利。

《民诉法解释》第二百零八条第三款：“立案后发现不符合起诉条件或者属于民事诉讼法第一百二十七条规定情形的，裁定驳回起诉。”《民事诉讼法》第一百二十七条第一款第四项：“对不属于本院管辖的案件，告知原告向有管辖权的人民法院起诉。”

《最高人民法院关于人民法院立案、审判与执行工作协调运行的意见》(法发〔2018〕9号)第8条规定：“需要确权的财产已经被人民法院查封、扣押、冻结的，应当裁定驳回起诉，并告知当事人可以依照民事诉讼法第二百二十七条的规定主张权利。”

此外，人民法院案例库中入库编号为2024-07-2-091-001的吕某某诉刘某、杨某房屋买卖合同纠纷案也已明确“人民法院在审理确权诉讼时，发现需要确权的财产已经被人民法院查封、扣押、冻结的，可以参照《最高人民法院关于人民法院立案、审判与执行工作协调运行的意见》（法发〔2018〕9号）第8条的规定，依法裁定驳回起诉，并告知当事人可以通过执行异议之诉主张权利。”

2. 审理后、裁判前发现需确权的不动产已被人民法院查封，应当中止审理，并告知当事人向执行法院起诉。

《最高人民法院关于依法制裁规避执行行为的若干意见》（法〔2011〕195号）第9条：“严格执行关于案外人异议之诉的管辖规定。在执行阶段，案外人对人民法院已经查封、扣押、冻结的财产提起异议之诉的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条和《最高人民法院关于适用民事诉讼法执行程序若干问题的解释》第十八条的规定，由执行法院受理。案外人违反上述管辖规定，向执行法院之外的其他法院起诉，其他法院已经受理尚未作出裁判的，应当中止审理或者撤销案件，并告知案外人向作出查封、扣押、冻结裁定的执行法院起诉。”

《最高人民法院关于执行权合理配置和科学运行的若干意见》第26条：“审判机构在审理确权诉讼时，应当查询所要确权的财产权属状况，发现已经被执行局查封、扣押、冻结的，应当中止审理……”

3. 在执行局查封需确权不动产后仍然确权的，应当撤销确权判决或调解书。

《最高人民法院关于执行权合理配置和科学运行的若干意见》第26条：“审判机构在审理确权诉讼时，应当查询所要确权的财产权属状况，发现已经被执行局查封、扣押、冻结的，应当中止审理；当事人诉请确权的财产被执行局处置的，应当撤销确权案件；在执行局查封、扣押、冻结后确权的，应当撤销确权判决或者调解书。”

4. 若当事人诉请确权的财产已经被处置的，应当撤销确权案件。

《最高人民法院关于执行权合理配置和科学运行的若干意见》第26条：“审判机构在审理确权诉讼时，应当查询所要确权的财产权属状况，发现已经被执行局查封、扣押、冻结的，应当中止审理；当事人诉请确权的财产被执行局处置的，应当撤销确权案件；在执行局查封、扣押、冻结后确权的，应当撤销确权判决或者调解书。”

（二）执行法院不支持执行标的被查封后另案出具的生效法律文书排除执行的异议

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条：“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断……案外人依据另案生效法律文书提出排除执行异议，该法律文书认定的执行标的权利人与依照前款规定得出的判断不一致的，依照本规定第二十六条规定处理。”第二十六条第二款：“金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持”。

据此，选错确权法院即便拿到生效确权文书也无法阻却执行程序，如若案外人对执行标的权属有异议，仍需按规定提出书面执行异议。

四、面对此类管辖问题时，开发商和小业主的注意事项

（一）开发商视角

开发商作为不动产的登记权利人、执行案件的被执行人、确权之诉的被告，应当及时关注自身的涉诉信息及涉诉不动产的查封情况，与人民法院、主审法官进行良好的沟通，发现管辖错误时需及时提起管辖权异议，主动告知受诉法院需确权标的物的查封情况、处置进度等，请求人民法院依法作出相应处理。

（二）小业主视角

小业主应当及时办理不动产的过户登记手续，如因特殊情况无法办理的，就要更加关注不动产的查封、执行进度，准确选择管辖法院，及时提起执行标的异议、执行异议之诉等，以便于及时中止强制执行程序，再进入不动产确权的实体审理。

结语

当执行案件中遇到不动产确权，产权人应当第一时间向执行法院提起书面执行异议申请，并视情况进一步提起执行异议之诉，合并确权诉讼请求一并解决。若是避重就轻或投机取巧，选择在不动产所在地法院起诉并期望“远程”影响执行程序，难以达到“曲线救国”的目的。选择错误的管辖法院不仅无法及时阻却执行程序，甚至无法得到有效的确权法律文书，耗时耗力，竹篮打水一场空。