汇业评论

转眼年中将至，房企们刚送走去年末“1230”的集中交付季，又将迎来今年“630”的集中交房期。交房环节是商品房开发中群诉爆发最频繁、纠纷种类最多样的环节，笔者团队在为多家房企提供房屋交付法律服务的过程中，频繁遇到商品房交付过程中的公区整改纠纷，其中涉及的法律问题呈现多样化，本文将以一起“楼道整改纠纷”为例，探讨交房中涉及的公区整改法律风险及应对。

某住宅商品房项目为“两梯四户”结构。在集中交付前，部分业主进入现场进行了预踏勘，其中朝东户型的业主提出其门前楼道过窄，比朝西户型的门前楼道空间狭小很多，出入不便，并且入户门直面电力井，存在安全隐患，由此提出：要求开发商将入户门面对的电力井深度缩小，拓宽入户门前楼道。

开发商收到业主的整改要求后，经复核，楼道宽度符合设计规范，电力井的深度及整体结构也符合电力设施相关设计规范，不存在违规问题，但认为业主的楼道拓宽诉求和墙面空鼓修补、部分地砖不平替换等诉求一样，属于房屋质量瑕疵问题，开发商仅按照《商品房买卖合同》约定的保修义务，在定期内整改完毕即可。

笔者团队经仔细分析后，建议开发商对此问题予以重视，不宜将此简单的视为一个“保修整改”事项，而是在房屋交付前和交付后，分属于不同法律性质的法律行为，应当采取不同的解决措施:

按照项目的《商品房买卖合同》约定以及《商品房销售管理办法》的规定，设计变更应当首先征询设计单位的同意，如果该设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受。房地产开发企业未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房；买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。

结合上述规定，笔者判断，楼道拓宽如果在交房前径直实施，将面临工程规划验收无法通过、楼栋的竣工备案无法取得、交付后对楼道拓宽不满的业主主张退房/赔偿/恢复原状、政府主管部门行政处罚等多重法律风险。

因此，楼道拓宽首先应由开发商征询设计单位的同意，由于还涉及电力井这一供电设施的改造，需征询电力主管部门的同意。同时，楼道拓宽虽然给了朝东户型业主便利，但对朝西户型业主可能造成部分通道缩小的影响，开发商也需通知涉及楼道改造楼栋的业主并征询同意，在执行前述“三同意”后，实施楼道拓宽才能确保避免法律风险。

在房屋交付后，整体建筑物的处分权即从开发商转移至全体业主。楼道属于建筑物内的共有部分，按照《民法典》第二百七十一条之规定：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”因此，楼道拓宽改造此时已不能是开发商主导，而应当由业主进行表决通过后实施。如果房屋交付后开发商按照房屋质量整改的逻辑径直实施楼道拓宽，同样面临对楼道拓宽不满的业主主张开发商无权处分而要求恢复原状、赔偿损失的风险，也面临政府主管部门实施行政处罚的风险。

根据《民法典》第二百七十八条之规定，改建、重建建筑物及其附属设施，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。

同上，由于涉及电力井这一供电设施的改造，即使是在房屋交付后经由业主表决改造，也同样需征询电力主管部门的同意。

经多方论证、综合考量法律风险、客户体验、政府要求、确保按时交房等多方面因素后，最终将此楼道改造事项与业主商议递延至商品房交付后，由涉及改造的楼栋业主对改造方案进行表决，开发商与业主代表共同进行相关的组织和解释工作，同时将此改造事项报政府主管部门审批。待业主表决及政府主管部门审批通过后，委托有资质的施工单位进行楼道拓宽施工。

商品房交付中，业主提出类似的“公区改造”需求是常见情况，例如：小区道路改道、楼栋内公共采光井拓宽、楼栋外立面加装石材、二楼公共露台加设围挡等。这类需求因涉及公共面积处分、设计变更、规划变更，应注意不能简单地将其认定为仅是对质量问题、质量瑕疵的整改，而应当按交房前、交房后的不同阶段界定法律性质及对应的处理方案：

在交房前，由开发商按照“规划、设计变更”主导处理，征询设计单位、规划主管部门同意后，还需书面通知业主征询同意；在交房后，由业主按照“对建筑物共有部分的处分”主导处理，由涉及公区的业主进行表决，表决通过后由业主委托施工单位主导处理。

公区改造与业主户内问题的整改不同之处在于，其往往涉及到众多业主的权利，对一部分业主而言可能是有利的，但对另一部分业主而言是不利的，触发的经常是群体性争议，涉及面广，开发商的责任更重。因此对此类问题的处理应特别注意符合法律规定及合同约定，同时对业主做好充分的释明，与政府主管部门做好提前的沟通备案联动，平衡法律风险、客户体验、政府要求等多方面因素。